トップページE-メール




中井 勲
1947年生まれ熊本県熊本市出身。
大学卒業後日本電気(株)入社、34年間勤務後平成17年4月定年退職
主に営業、営業支援畑を歩く。
平成15年12月宅地建物取引主任、平成17年1月マンション管理士取得
現在熊本に主に学生マンション4棟85室所有管理運営中

所属団体:(一社)東京マンション管理士事務所協会 代表理事
目黒区マンション管理士会 理事長
豊島区マンション管理士会 理事長
連 絡 先中井マンション管理士事務所
〒152−0031
東京都目黒区中根1丁目25−17
レジディア自由が丘602号
E-メール i-nakai@fx.catv.ne.jp
自宅  豊島区目白3−28−15




定期的に日ごろ考えるところを雑感メモとして掲載していきたいと思います。
ご意見が有ればメール願います。

 追加記入大変ご無沙汰いたして申し訳ありませんでした。
近況をご報告します。
現在東京マンション管理士事務所協会を立ち上げて運営しています。実際に事務所を開設し業務を引き受けられるプロの集団として開設しました。1級建築士、弁護士、行政書士、宅地取引主任等多彩な会員でもって構成しています。メニューその他も充実させていますので、ご参考にHPをご覧願います。

最近は大規模修繕工事にトータルアドバイザーとして関わることが増えてきています。黙っていると管理会社が取り仕切って最終的には管理会社主導で大規模修繕工事が進んでいきます。
私のほうでは公正な工事仕様書、見積書を作成支援し、公正な業者選択、支払条件取り決め、保証期間の取り決め等を行っていきます。最終的には管理組合さんの利益に貢献することになり、喜ばれています。
1昨年5物件、今年は現在4物件手がけています。

また最近の傾向としては長期修繕計画の見直し、修繕積立金の適正な値上げ等が増えてきています。
管理規約改正では脱法ハウス、シェハウス、暴力団関係等の規約、使用細則への盛り込みも増えてきています。
何かありましたら、メールにてご質問ください。
やっと桜が咲き暖かくなって来ましたが、皆様ご自愛ください。
 目黒区マンション管理士会セミナー開催の件
平成23年6月4日(土)開催 目黒区マンション管理士会セミナー
目黒区マンション管理士会では、下記の日程で目黒区マンション管理士会セミナー
「大規模修繕工事の実際」-トータルアドバイザーの活用-を開催いたします。
セミナー終了後、ご出席者とマンション管理士を含めてグループ討議を行います。
◎日時:平成23年6月4日(土)13時30分〜16時30分(開場13時)
◎場所:中目黒住区センター 第1会議室
    東京都目黒区中目黒2−10−13中目黒スクエア内
    電話 03−3719−0694(代)
◎内容:セミナー 13時30分〜15時00分
    テーマ「大規模修繕工事の実際」-トータルアドバイザーの活用-
    グループ討議 15時00分〜16時30分
    Aグループ:大規模修繕工事について /Bグループ:管理組合の運営について
◎講師:一般社団法人東京都マンション管理士会理事長 中井 勲
◎対象:目黒区および近隣マンション管理組合役員・区分所有者等
◎定員:先着30名
◎費用:無料
◎主催:目黒区マンション管理士会
◎共催:一般社団法人東京都マンション管理士会
◎お申込み先:ご住所・マンション名・お名前・ご連絡先等をご記入
の上、下記までFAX・メール・ハガキのいずれかにてお申込みください。
【申込み先】目黒区マンション管理士会
所在地:〒152−0035 東京都目黒区自由が丘1−22−3−201
FAX・電話:03−3717−2602(代)
メール:i-nakai@fx.catv.ne.jp
 近況ご報告
また最近書き込みが少なく、申し訳有りません。
近況含めて、最近のマンション管理組合の問題点の特徴を書いて見ます。
1、私の経験上ですが、業務傾向として、長期修繕計画の見直しが増えています。
  しっかりとしたものを作るには一級建築士事務所、次にマンション管理業者それと我々マンション管理  士が作成の候補として挙げられます。
  本来の目的が、修繕積立金の適切化を検討するためであれば、一定の傾向値を探り、適切な積立金の増  額を図るための指標となるべきものであれば良いと思います。
  また、マンション管理士は作成の支援とともに、修繕費の値上げのシュミレーションや、総会の議案書  作成の支援等も含めて行っていけるところが特徴と思います。費用的にもリゾナブルナな範疇です。
2、特に高経年マンションの理事会運営問題です。
  高経年マンションでは、一部管理者管理、理事長のワンマン管理、特に自主管理物件にその特徴が出て  います。私が常に言っているように、組合員の無関心がそれを黙認している状況と思います。
  これらを改めて適切な管理に変更するには、組合員の皆様のかなり大きな意思力が必要となります。
  それに少しでもご支援して行くためにも、マンション管理士の存在価値があるのでは思っています。

  ご相談があればメール等にてご連絡ください。
 マンション管理士に求められる業務の変化について
最近の傾向として、従来マンション管理士に管理組合理事の方たちから求められる業務が変化しているように感じます。
1、従来は管理関係特に規約改正、使用細則変更追加、管理費の見直し、修繕積立金の見直し、管理会社問  題、コミュニケーション問題等が主なものでした。
2、最近の傾向として、長期修繕計画の見直し、それに伴う大規模修繕へのコンサル業務が増えてきている  ように感じます。
3、大規模修繕工事のコンサル業務もその業務範囲によりさまざまですが、トータル的コンサルテーション  を望まれるケースが増えています。
4、その理由としては従来多かった管理会社等による責任施工方式の見直し傾向と設計管理方式の採用が増  えてきており、それらをトータルにコンサルして修繕工事をスムーズに実施するために必要とされる場  合が増えてきているのではと思われます。
5、それの中間方式としてマンション管理士による工事共通仕様書作成の業務も増えてきています。

*大規模修繕工事を計画される場合には、まずはマンション管理士にご相談するのも一計かと思います。
 一般社団法人 東京都マンション管理士会の件
 また記述があいてしまいました。私が所属する東京都の広域の唯一の団体東京都マンション管理士会が昨年の12月1日付けで一般社団法人となり新たな体制で臨むこととなりました。
本会は東京都の代表マンション管理士会団体として本来は都道府県単位に1団体ずつ設立し全国を日本マンション管理士会連合会にすることが目的に設立されています。現在はその過渡期として中広域の団体がありいずれは地域的に合同化してしていくものと思っています。
また本会の詳細は当HPのリンクから検索願いたいと思いますが。あくまでマンション管理士の実践力を向上し、管理組合殿への支援を目的とする会です。
今回法人化あたり、私が理事長の役割を担うこととなりました。微力ですがマンション管理士会全体の発展と管理組合殿への組織的支援を目指して頑張って生きたいと思っています。
今後ともご支援の程宜しくお願い致します。
 東京都防災耐震セミナーの件
私が所属している東京都マンション管理士会の主催で首記のセミナーを下記内容にて開催します。
今回の開催は東京都マンション耐震化促進協議会のメンバーとして、東京都会が参画しその趣旨に沿って開催するもので、私が会の代表として協議会の委員になっています。
ご存知の如く、昭和56年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは東京都で約5000棟有ると言われています。その早急な診断対策が求められています。
セミナーでは東京都から講師を招き、東京都の防災対策、耐震対策、さらに特に世田谷区、目黒区、渋谷区の耐震補助事業の説明も行われ、終了後には無料相談会も実施されます。
是非管理組合の皆様のご出席をお願いします。

日時:平成20年7月20日(日)PM1:15〜4:15
場所:世田谷区太子堂2−16−7世田谷区三軒茶屋分庁舎5階オリオン会議室(地下鉄三軒茶屋駅2分 
電話:03−3413−1247

詳細は東京都マンション管理士会事務局にお問い合わせ願います。
基本は事前予約制となっています。
電話:03−6413−8727
 目黒区マンション管理士会発足のご案内
当方の手違いで本ホームページがしばらく表示できなくなり申し訳有りませんでした。
平成20年3月26日に目黒区マンション管理士会が発足し当事務所の代表が理事長となって活動する事となりました。当面5名での発足となりますが、今後目黒区内の管理組合の皆様の相談の窓口となって、ご支援してまいります。宜しくお願いいたします。
詳細は下記を参考に願います。
目黒区マンション管理士会
http://mankan-meguro.com/
 2008年を迎えて
書き込みの間が開いて申し訳ありません。
新しい年を迎えて昨年を振り返りながら、新年の抱負などを記したいと思います。
昨年の私にとっての大きなイベントとしては@熊本に賃貸物件(土地140坪、1DK34室)を建築4月から稼働中A東京都マンション管理士会の常務理事として特に相談部部長として活動B60歳となり、熊本で昔の同窓会で旧友と再会などが挙げられます。
新しい年を迎えて活動は基本的に大きな変化は無いと思いますが、最近考える事を記してみます。
人が幸せな人生掴むためのポイントとして2点有るとした場合@自己実現(マズローの三角形にもある自分を高めて行くこと)A他人の幸せのために何らかの行動をする事ではないかと思います。之はその一方が欠けてもいけないし、バランスを取りながら一生継続させる必要が有ると思います。
今年の目標として
@東京都マンション管理士会の活動を継続しマンション管理士の団体の基礎作りに寄与する。ひいてはマンション住居者、社会資本の充実の一助となりたいものです。
A個人的には晴耕雨読の生活を実現できればと思います。読書とゴルフの事
B絵を描いていないのでそろそろ始めてみたいと思います。

今年も皆様にとって良い年になりますように。
 最近の相談内容の傾向について
また書き込みが止まったままでした。申し訳ありません。
最近の相談内容は多岐に渡りますが、大きく1、現管理委託会社に関する不満等 2、大規模修繕工事等の実施に当たり内容、費用に関する専門知識不足問題 3、内部組合員相互のコミュニケーション問題 4、理事会運営方法問題 などが挙げられますが、以前述べたようにマンション管理問題は個別性の強いのが特徴です。
築年数、戸数、マンションのスタイル等問題点はそれぞれに違っています。

最近の傾向として比較的築年数の浅い物件でも、意識のある役員さんがいると、そのマンションの良い文化の醸成のため早めにマンション管理士を活用して行こうとされるところも出てきています。

本来対処療法的にマンション管理士を活用するよりも、予防医学的にマンション管理士を活用し、より良いマンション管理の文化を作り上げていくことが重要ではないかと思います。

東京都マンション管理士会も少しずつ活動も出来つつあリますが、都民の皆さんにもっと気楽に問い合わせが出来る体制を作るべく頑張っていかねばと思っています。
下記内容もご参考願います。

東京都マンション管理士会 電話03−6413−8727 HP http://www.tokyo-tokai.net/
 新年明けましておめでとうございます。
新年おめでとうございます。本年も当ホームページのご活用よろしくお願い申し上げます。
昨年は年末に記載したように中々、変化、又前進のあった年でした。本年はこれらをさらに進展させるべく尽力していく所存です。皆様の暖かいご支援を今後ともよろしくお願いいたします。

前回記述したように、新しく東京都マンション管理士会が発足しました。この概要を今回は記述します。
1、本会は東京都に在住、勤務しているマンション管理士130人で平成18年12月23日に発足しました。今後は会員を来年には300名を目標に随時増やしていく予定です。
2、本会は東京都における唯一の公益、非営利の団体です。全国の「全国都道府県マンション管理士会協議会」に属し各県単位のマンション管理士会と強調しながら下記の内容の事業を行って行きます。
3、事業内容
 1)都民にマンション管理士制度を理解いただく事業
 2)マンション管理士の職業領域確立のために関係団体に要請する事業
 3)政府、都、区、市のマンション管理士活用政策に協力する事業
 4)マンション管理士の技術を高めるための研究開発事業
 5)マンション管理士への研修事業

この中で私は特に相談部長として予約制による、365日無償相談窓口の設立運用責任を持つことと成りました。詳細は検討中ですが1月末にはホームページを開設しその中でも案内をしていく予定です。
当面連絡事務局として電話03−6413−8727を記載しておきます。
 今年1年を振り返って
書き込みをずいぶんご無沙汰して申し訳ありませんでした。
今年は私にとって大きな変化、前進の年でした。
1、先ず、マンション管理士関係ではどうにか順調に業務も増えてきています。又、東京都マンション管理士会の設立に協力し、去る12月23日の設立総会で会員約130名でスタートする事となりました。この中で常務理事を承り今後会の運営を担って行くことと成りました。専従業務として相談部長を担当し管理組合からの原則無償相談の責任者となります。(詳細は来年からレポートします)
2、マンション投資関係では以前お知らせした、熊本の学生用賃貸マンションが来年の3月15日完成に向けて順調に立ち上がっています。細かな点は記載しませんが、今回は規模も比較的大きく、土地の入手、投資費用の調達、建築会社の選定と色々と苦労はしましたが、人生、意思ある所に道ありの如く、自分が諦めた時は出来ない時だと、思いました。内容は敷地約150坪(近隣商業地域)建築延べ面積約350坪、鉄筋コンクリート5階建て、壁式構造、34室(1K、28,55平米)エレベーター付き、オートロックです。

大きな変化、前進は以上ですが、まず健康で、あまり回りに不幸も無く過ごせたのは神に感謝です。
但し、ゴルフがハンディー14から一向に減らないのが残念です。来年は是非シングルに再度チャレンジしてみようかと思っています。

では皆さん良いお年を。
 今後の活動方向について
前号の続きです。
2、今後の活動方向について
1項の現状分析からマンション管理組合、理事会に対するニーズの掘り起こし、問題点の提示、啓蒙活動の必要性、またマンション管理士制度の周知、PRの必要性を合わせて痛感し当面の活動方向を考えてみました。
@先ず組織的取り組みに関して
現在属している組織としてマンション管理士の東京での認可組合である東京マンション管理士事務所事業共同組合、又現在組織体制を見直し中の東京マンション管理士会連合会があります。
この中で下記の具体的提案を行い受け皿としての役割を充実させていきたいと思います。
○マンション管理士制度の分かりやすい紹介、隠れたニーズを掘り起こすための問題点の提示、無償診断制度のルール化等を具申したい。
○マンション管理センターがマンション管理士検索制度を中止したため上記組織にて再構築を実施依頼したい。(東京都マンション管理士事務所事業共同組合は具体的に実施検討中)
○長期的取り組みとなるがマンション管理士の業務独占立法化を目指す活動を推進させたい。
(ご存知の如くマンション管理士制度は現在名称の使用独占に過ぎない、いずれは外部監査役としての位置づけ、業務監査の法定実施受け皿等の業務独占が考えられる)
A個人でのニーズの掘り起こし
○当ホームページの活用、修正。事例などを交えたPR活動
○今年度はプッシュ戦略もテスト的に検討していきたいと考えています。
(詳細は検討中又具体的になった節ご紹介します)

以上2回に分けて1年間を振り返り、今後の方向性を述べてみました。
 1年間を振り返って
マンション管理士事務所、当ホームページを開設しほぼ1年が経過しました。1年目にしてはそれなりの活動成果が出てきたと思います。
この間に受けた個別相談、理事会出席、訪問、顧問契約等を通じ感じたこと、今後の活動の方向性を考えてみました。
1、マンション管理士活用のニーズ、現状分析
 私は営業を長年経験してきた手前から本来ニーズは掘り起こすものだと思っていますが現状を分析すると
@マンション管理組合、理事会の皆様が本当に悩み、困られている場合(管理会社の対応が悪いケースか理費用内容に関するケースが多い)は大きなニーズが発生しマンション管理士活用の必要性がでてきす。 (但しマンション管理士までニーズ、問題点を届ける手立てが分からないケースが多い)
A現状の大多数の管理組合、理事会の場合は、現状に有る問題点、マンションのライフサイクルのため今を打つべき事案(物的、人的、法的問題含めて)、管理コスト問題、修繕積立金の適正化等の見えざる、気ずかざる問題点への認識が不足しているのが現状ではないかと感じます。(大多数の潜在ニーズ)
B又、仮に1部の組合員、理事会メンバーが同上問題を認識したとしても日々の現業に追われ中々主体的に 取り組む時間的、精神的余裕が無いのが現状です。又他の組合員との人的摩擦等を考えるとさらに二のを踏んでしまうことになります。

以上の現状から先ず@B対策として:マンション管理士制度、活用のPRの必要性。A対策として:マンション管理の現状問題点の掘り起こし啓蒙活動の必要性。を感じています。
長くなりましたので今後の活動方向を次回に記します。
 安全確実なマンション投資ページ閉鎖の件(平成18年6月7日)
今回安全確実なマンション投資ページを閉鎖させていただきました。当ホームページ開設に当たって2本立ての内容で良いかどうか迷いましたが、皆様の関心度合い、引き合いの内容頻度を調査する目的もあり暫定的に開設させていただきました。
今回閉鎖する理由として 1、共有でのマンション運営は現実的に難しい点が多い 2、問い合わせの頻度も少ない 3、今回少し大規模なマンション建設を計画実施中に付き当面、現実的に新規での運営に余力が無い
以上が理由です。
もし個別でのご相談が有れば今後も対応しますので宜しくお願いいたします。

今後は当ホームページは中井マンション管理士事務所専門として運営いたしていきます。
ご活用、ご愛用を今後も継続してお願いいたします。 
 マンション管理士として最近感じること(平成18年6月2日)
最近特にマンション管理は大変個別性が強いと感じています。築年数、規模、管理状況、組合員同士のコミュニケーション状況など多岐にわたりそれぞれに個性があります。これらに対し的確に助言、指導することがマンション管理士の妙味でもあるのですが。
しかし築年数が多く、規模が比較的大きいマンションの場合、当然マンション管理士制度発足前から管理を継続してきている訳で傾向値的に内部で特定のグループ化が出来ていることが多く、意見も多様化し、特に建て替え検討時期になると意見の取り纏めが困難になってきます。
この段階でマンション管理士が入っても中々組合員相互のコミュニケーションの向上は困難だと感じます。
あまり良い例では有りませんが人間も大人になると自説を曲げず個性が固定化しがちです、之と似た現象になりがちではないかと感じます。
鉄は厚いうちに打てと同様にやはり比較的新しい10年前後のマンションで管理に疑問を抱いたり、今後のより良い管理状況を目指しておられる管理組合にマンション管理士活用の機会が多そうに感じています。

今回もあまり具体的では有りませんが最近の感じることを記してみました。
 マンション投資の現状(平成18年6月2日)
今年になり中々新たなメモが書けず失礼しました。マンション投資事業に関してはやっと前年度からはじめていた新たな投資が見えてきました。マンション投資の基本はやはり全体の基本コンセプトです。ターゲットを明確にしていないと全てがうまく長期に事業運営できません。
本文にも書きましたように、今回も学生用マンションにターゲットを絞っています。但し地域、間取り等は単身者でも十分な条件も整えています。
今回苦労した点、ポイントを記しますと
1、土地探しが重要なポイントである。
  欲しい地域、価格帯を探すのは大変であるが、情報は足で稼ぐしかない。
2、建築業者探しも重要
  しかるべき価格帯、実績、それなりの企業スケール、技術力を見極めることが重要
3、外観、間取り、設備
  それなりの外観、少し広めの間取り、オートロック、エレベーター等の基本設備の充実
4、賃料
  新築は少し高めに設定し、状況に合わせ対応していく

少し大雑把ですが詳細を聞きたい方はメール願います。
 新年のご挨拶
謹賀新年  明けましておめでとうございます。
旧年は当ホームページご閲覧有難うございました。雑感メモの追加更新に関しもう少し間隔を開けずに書き込めたらと反省しています。
昨年は年の中間からでは有りましたが当ホームページの開設をさせて頂き多数の閲覧を頂きました。
マンション管理チェックシートのご返信も頂き管理診断書も発行させていただきました。現在継続して管理のご支援をさせていただいております。
又不動産投資に関しても新年の投資実現に向けて進行中です。
今後も皆様の閲覧、ご意見、ご返信をお願いいたします。

本年も皆様方のご健康とご発展を祈念しています。
 排水管洗浄について
先月属する事業共同組合にて受講した排水管(特に亜鉛メッキ鋼管)洗浄に関し記したいと思います。
亜鉛メッキ鋼管製排水管は(最近は塩ビ製で表面を防火処理しているものを採用するケースが多い)
内面の亜鉛メッキが0.08ミリあるが年に0.02ミリずつはがれていき4年後には鉄部があらわに
なり錆が発生する。そのままにしておくと管内のつまり、逆流、ひいては管の破損となる。
通常は2〜3年ごとに管内を通常ノズルにて洗浄するのだが、今回受講したのはオゾン水による旋回洗浄方式である。
之は先ずオゾン水を使うため殺菌消臭効果があり、さらに胃カメラのようなノズルの先に多数の穴が開いておりこれからオゾン水を周囲に噴出させると同時に先端部分が旋回しながら洗浄していくため管内の汚物を
回転しながら取り除いていく。
通常のノズル方式とそれほど価格差も無く、また事前のカメラによる無償診断もしているので、亜鉛メッキ鋼管の排水管をお使いのマンションは是非ご検討される事をお勧めします。
費用は50戸で一戸当たり6000〜程度です。
いずれ塩ビ製に取り替えるとしてもその間は殺菌消臭の兼ねた同方式でのメンテナンスをお勧めしたいと思います。又塩ビ管も定期的な同様のメンテは必要となります。
今回は以上です。
 建物構造計算偽造事件に関して
姉歯設計事務所による構造計算書偽造に関してはこの問題の根底にあるのは素人は細かいところは分からないので騙しやすいという業界全体の甘えの構造と利益重視の体制にあると思われます。
内容に関してはTV等で細かく報道されていますのでコメントしませんが、現在お住まいのマンションが大丈夫かどうかが当面の大きな関心事となっていると思います。下記に先ず簡易に自分のマンションのチェックを行う糸口を参考に記にます。

1、自分のマンションが鉄筋コンクリートでラーメン構造である場合。(3−4階の低層マンションは壁式構造が多いので注意)柱と梁で主に建物を支える構造。

2、通常柱はピロティを除き鉄筋の数は余り変化させないが梁は重量を支えるために階層が低くなるほど鉄筋の量を補強し多くしていく。ゆえに管理組合に備えられている竣工図面から構造部分を見てその点を先ずチェックされるのが重要と思われる。

3、見方として梁の中の鉄筋の数、配置に関し例として上端筋8−D22、下端筋5−D22、あばら筋D13−@150、腹筋2−D10とあった場合、上端筋は梁の上部に横に通す鉄筋でこの場合22ミリの鉄筋を8本通す事をさしている。又下端筋も梁下部に22ミリの鉄筋を5本通すことをさしている。あばら筋は梁を帯状に巻く筋でこの場合は13ミリの鉄筋を150ミリ間隔で巻きつける。腹筋は梁の中間に通す鉄筋でこの場合10ミリの鉄筋を両端に2本通し通常その間を鉄筋でつなぐ構造となる。

4、この数が図面上どうなっているか2項をポイントにチェックをお勧めします。

実際の強度計算調査に関してはマンション管理士に相談され専門家に依頼されることをお勧めいたします。
 地震対策のまとめ
地震対策を以前書いた部分と合わせてポイントをまとめてみます。

1、構造面での現状を知るためにも建物の耐震診断を特に81年以前の建物は是非実施したい。
2、構造面での対策(費用対効果の検討)と合わせて非構造面(壁面モルタル、タイル)での対策の実施。
3、設備面での対策。主な点を書くと@給水タンクの固定化A給水管の接続対策B白ガス管の取替え等
4、震災事前対応策
  備品対応策 主なもの バール(扉対応)シート(ガラス割れ対応)ガムテープ、ダンボール、ごみ袋
             ローソク、ライト、電池、救急用品、消毒消臭剤、非常用トイレ、水類、
             ラジオ等
5、震災時の体制、連絡網
  普段から事前に打ち合わせを行い、震災が起こるタイミングに合わせいくつかのシュミレーションを行い体制を準備しておく必要が有る。
  又地震の規模に応じどの対応策で実施するかも合わせて取り決めておく必要が有る。
6、各組合員、住民に対する啓蒙活動の実施
  地震は初めの3日間は自力での対応が必要です、各戸での対策の重要性、実際の準備対策を話し合う事が重要です。
 マンションみらいネットについて
先日 財団法人マンション管理センターによりマンションみらいネット(マンション履歴システム)の管理士向け説明会を受講して来ましたのでその内容ポイントを記したいと思います。

内容: 各マンション管理組合からの依頼を受けて、マンション管理センターのコンピューターに建物の概要、組合の活動状況、過去の修繕履歴等を登録しその情報を関係者がインターネットにて閲覧できるようにするシステムです。(情報によっては閲覧不可に出来る)

目的: 1)マンション管理のレベルアップ支援
    2)マンション購入希望者に対する情報提供
    3)良好管理マンションに対する評価獲得の支援
マンション管理士の役割: 登録する内容を登録補助者として内容の確認、助言、指導等を行う。

補足: 登録には費用が掛かるのですがモニター枠が単棟型800、団地型100が用意されていますが早めの申し込みが必要です。

感想: 公的な管理状況の評価基準の方向性としては一応評価できる。但し逆に管理に自信がない、本来もっと十分な管理が必要なマンション管理組合からの登録が増えるかが今後の課題となるのではないだろか。
 地震対策、建物再建研修内容
今回も地震対策、建物再建について先日東京都の協力の下開催された東京マンション管理士事務所共同組合の研修内容のポイントをお知らせします。

○新耐震基準以前に建てられたマンションが東京都で23万戸程度存在する。
○耐震対策を本格的に実施しているマンションは数件と非常に少ないのが現状である。
○東京都行政の支援策は金融公庫からの借り入れり利子補助(1%)、区の補助制度はばらばらである。
○費用は対策内容、建物状況によりばらつくが1戸50万見当で住戸のボリュームメリットもある。
次に建て替えについて
○マンション建て替え法(略)に基ずく建て替え認定は全国で11件程度。東京で約半数。
○建て替え時の容積率に余裕がある(規模が大きく出来る)旧公団分譲物件が多い。
○建て替え決議に至るまでの組合員の合意形成に時間と労力が非常に掛かる。
○住み替えの間の仮住まいで東京都は都営住宅20戸を優先準備しているが非常に少ない。

*いずれにしろ平素の組合員相互の意思疎通、コミュニケーション形成向上が最重要課題となることは疑いの無い事実だと感じました。
 管理組合役員の現状
区分所有法による役員、理事長の役割、責任はかなり重責であるか、現実を捉えると、一般的には選出方法は輪番制、くじ引き制で選出されているケースが多いと思われます。
多くの場合、自分の本業を持ち、忙しい中時間を割いて業務を行い、しかも大多数が無償での活動となっているのが現状です。
しかも任期は1年〜2年が多いためじっくりと該当マンションのライフサイクルを含めた長期的観点からの検討がおろそかになりがちです。前任者からの引継ぎ、管理会社からの情報、日々の問題点等を処理するだけで手が一杯になっているのではと思われます。つまり専門家にはなかなかなりえないと思われます。
組合員は多数の価値観、立場によりさまざまな意見をもち、特に費用が絡むとまとめるのには相当な労力、と時間を要します。
日ごろのコミュニケーション向上が重要ともなります。
マンション管理組合は始めが重要です、まず組合員のコミュニケーションから始まり、管理は組合員全員が責任と自覚を持ち実施していく必要性があります。
規約の適法な設定、運営、中期修繕計画による修繕積立金の確保等を先ず始めにじっくりと取り組み定めていく必要が有ります。
これらを専門家として中立な立場から指導支援コンサルしていく者とした定められたのがマンション管理士なのですが。
 地震対策について
私の所属している東京マンション管理士事務所共同組合では今期、東京都、長谷工ライフ殿等のご協力を得て、地震対策の研修を行っています。その一端をご紹介します。
ポイント
@昭和56年以前の旧耐震建築基準にて建築されたマンションは特に危険な状況にあるといえる。
 危険ポイントはRC構造の柱部分の横筋の間隔等で当時30センチ、現在10センチ。
A又1階部分が駐車場、店舗等のピロティー形式で(柱部分だけで支える方式)、昭和56年以降に建築されたマンションでも同様の危険性有り。
Bこれらは、耐震診断でIS値を(建物耐震性能指標、Seismic Index of Structure)計算し出来れば 0、6以上少なくとも0、5以上で耐震補強を設計すべきである。
対策として
@どこにどういう対策をするべきかは上記IS値を基に全体のバランス、拠出出来る資金と緊急性を考慮する必要がある。
A柱部分の補強対策として鉄板巻きつけ、カーボン巻きつけ、耐震壁による補強等の対策がある。
B費用は建築規模、状況、耐震診断状況(IS値等)により大きく異なるが大規模でなければ2〜3千万程度で一応の効果があると思われる。

今回は少々硬く現実的内容になってしまいました。
 九州、熊本のご紹介
前回の内容が硬すぎたので今回は私の生まれ育った熊本のことを記したいと思います。
熊本は九州のへそである。そのへそは常に噴火している(阿蘇山)。戦前は九州で一番栄えた地方都市であった。交通の便からも九州の中心に位置する為、九州のどの都市に行くにしても最短距離にあり便利だった為でもある。熊本市は人口67万1千人で九州第2の都市である。九州1の熊本平野の中心にあり、東に阿蘇山、西に天草の海があり観光資源でもNO1である。別名森の都と言われ緑が多く、特筆すべきは地下水が豊富で熊本市の水道はすべて地下水でまかなっている。この人口規模で地下水だけと言うのはほかに無い。又阿蘇山が常に噴火している為か、大地震が少ない、慶長年間に起こった記録がある程度。
市内には加藤清正が築城した熊本城があり日本3大名城の一つである。
このように熊本は自然の資源に恵まれたせいか熊本人、肥後人は自己本位的傾向、別名肥後もっこす的気質があり人を立てて盛り上げることが少なく、地場産業に大企業が育たない傾向がある。
城下町の特徴か人見知りが激しいが腹を割ってじっくり付き合うとなかなか良い付き合いが末永く出来る。
熊本へ是非観光にでもいらしてください。
 自我の確立について思う事
少し堅い内容ですが、マンションライフに関連しますので最近考えたことをメモしてみます。
自我の確立は大人になる過程での大きな分岐点の一つだと思います。大体中学、高校生位で確立していくと思われますが、個人差があります。
自我はそのコアになる部分と(その人の生き方、価値判断の基準、アイデンティティー等で形作られている物と思います)その外に形作られる社会性、対人関係等で出来ていくと思います。
さらに人は理性と感情が基盤にあり自我の確立の際に大きな影響を与えると思われます。
最近の事件を思うとこの自我の確立時に感情面が大きく作用し確立してしまうと判断基準が感情で左右されてしまうのではないかと思います。
本来自我を確立する際にじっくりと理性を中心に価値判断基準等を定めていく必要があると思われるのですが。
マンションライフ等の社会性の大きい場面では各個人がいかにマンション全体の事を考えられる余裕が有るかが大きな問題となって行くと思われます。
今コミュニティーと個人の折り合いを理性を中心につける事が必要になって来ていると思います。

次回はもっと軟らかいテーマでメモをしたいと思います。


| マンション管理チェックシート | プロフィール | 雑感メモ | E-メール |
Copyright:(C) 中井マンション管理士事務所 All Rights Reserved